Come si calcola la superficie di un immobile


Quando si parla di superficie di immobili, appare evidente che regna la più totale confusione.

Negli annunci di solito non si specifica se si tratta di superficie coperta, commerciale, netta, calpestabile, catastale o che altro.

Superficie Commerciale

Per la definizione del prezzo complessivo e a metro quadro, quella che si impiega è la superficie commerciale.

Il calcolo della superficie commerciale degli immobili è regolato dalla UNI 10750:2005, abrogata dalla UNI EN 15733:2011.

Il metodo di calcolo si applica sia ad immobili residenziali che commerciali, direzionali, industriali e turistici.

vanno sommate:

  1. Tutte le superfici coperte calpestabili (sup. del pavimento) calcolate al 100%;
  2. Gli ingombri di muri divisori interni non portanti, calcolati al 100%;
  3. Gli ingombri in pianta dei muri portanti perimetrali e interni, calcolati al 50% negli appartamenti e al 100% in case indipendenti, però fino ad un massimo del 10% della somma di cui ai punti 1 e 2.
  4. Superficie di balconi e terrazzi scoperti al 25%
  5. Superficie di logge al 35%;
  6. Superficie di patii e porticati al 35%;
  7. Superficie di verande al 60%;
  8. Giardini al 15% se di appartamenti, al 10% se di ville e villini.

La superficie commerciale ottenuta dal calcolo suddetto è quella che si dovrebbe impiegare ai fini commerciali, tant’è che deriva dalla normativa specifica atta a regolare e unificare l’operato delle agenzie immobiliari.

La Superficie Catastale

Diversa è la determinazione della Superficie Catastale regolata dal D.P.R. n. 138/98 – allegato C, che si utilizza per fini fiscali e che si calcola nel modo seguente.

Unità immobiliari a destinazione abitativa di tipo privato e locali destinati a funzioni complementari

A/1 – Abitazioni di tipo signorile
A/2 – Abitazioni di tipo civile
A/3 – Abitazioni di tipo economico
A/4 – Abitazioni di tipo popolare
A/5 – Abitazioni di tipo ultrapopolare
A/6 – Abitazioni di tipo rurale
A/7 – Abitazioni in villini
A/8 – Abitazioni in ville
A/9 – Castelli, palazzi di pregioartistico e storico
A/11 – Abitazioni e alloggi tipici dei luoghi
C/6 – Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse

Somma della superficie dei:
a) vani principali e accessori a servizio diretto (bagni, ripostigli, ingressi, corridoi, etc);
b) vani accessori a servizio indiretto dei principali (soffitte, cantine e simili) in misura pari al 50% se comunicanti con i vani principali o 25% se non comunicanti;
c) balconi, terrazzi e simili di pertinenza esclusiva in misura pari al 30%, fino a 25 mq e al 10% per la quota eccedente, se comunicanti con i vani principali (negli altri casi rispettivamente al 15% fino a 25 mq e al 5% per la quota eccedente);
d) area scoperta o assimilata di pertinenza esclusiva dell`unita` immobiliare, nella misura del 10% fino alla superficie dei vani principali e accessori a servizio diretto e del 2% per la parte eccedente;
e) vani accessori a servizio diretto dei posti auto in misura pari al 50%

Unità immobiliari a destinazione terziaria

A/10 – Uffici e studi privati
B/8 – Magazzini sotterranei per deposito di derrate
C/1 – Negozi e botteghe
C/2 – Magazzini e locali di deposito
C/3 – Laboratori per arti e mestieri
C/4 – Fabbricati e locali per esercizi sportivi
C/5 – Stabilimenti balneari e di acque curative
C/7 – Tettoie chiuse o aperte

Somma della superficie dei:
a) locali aventi funzione principale nella specifica categoria e locali accessori a servizio diretto degli stessi;
b) locali accessori a servizio indiretto dei principali in misura pari al 50% se comunicanti con i principali o 25% se non comunicanti;
c) balconi, terrazzi e simili in misura pari al 10%;
d) area scoperta o assimilabile di pertinenza esclusiva alla singola unita` immobiliare in misura pari al 10%.

Conclusioni

Quando si stima un immobile o quando si analizza una stima, è opportuno capire che tipo di calcolo della superficie sia da impiegare o sia stato impiegato.

Siccome il nostro riferimento sarà il prezzo a metro quadro rilasciato dall’OMI semestralmente, dovremmo avere le idee chiare sulla superficie dell’immobile.

Spesso vengono usate indistintamente la catastale o la commerciale, e ancora più spesso un ‘mescolone’ delle due con aggiunta arbitraria di aggiustamenti percentuali del contributo di pertinenze, del tutto discutibili che spesso fanno lievitare la superficie sfalsando il prezzo finale.

Sarà nostra cura accertarci direttamente della superficie corretta, durante il sopralluogo portando con noi l’indispensabile distanzimetro laser, metri e cordelle metriche per gli esterni.

Sbagliare il calcolo della superficie può portare a sovra o sottostime anche di percentuali importanti, in grado di pesare poi sulla nostra operazione in maniera rilevante.