Guadagnare con le sublocazioni


Un sistema veramente interessante per generare cash-flow è quello delle sublocazioni immobiliari.

L’operazione consiste nel prendere in affitto un immobile quindi sublocarlo ad altri conduttori ricavando una marginalità.

A livello pratico si dovrà trovare un immobile adatto allo scopo: dovrà essere di dimensioni ampie e con la distribuzione idonea a sublocare le camere singole.

Il contratto di locazione dovrà poi contenere espressamente la possibilità di sublocare.

Ipotizziamo di trovare un appartamento di 120-130 mq  con 4 camere da letto ampie.

sublocazioni immobiliari

Siamo in una città universitaria italiana, tipo Bologna o Padova:

non è difficile trovare appartamenti in affitto a meno di 1000 euro al mese, nelle fasce semi-centrali o di prima periferia.

Stando ai dati OMI possiamo ipotizzare: 120 mq x 6,5 €/mq = € 780,00 di canone di locazione.

Il nostro appartamento sarà riorganizzato – a livello di arredamento – in modo di affittare le camere come singola o doppia a studenti.

La camera matrimoniale potrà essere una doppia da affittare a 250 euro a posto letto, mentre le altre, come singole, a 400 euro l’una.

Riepilogando avremo:

entrate:

  • 250,00 x 2 = € 500,00
  • 400,00 x 3 = € 1.200,00
  • TOTALE = € 1.700,00

uscite:

  • Affitto = – 780,00
  • Spese varie = – 100,00
  • TOTALE USCITE = – € 880,00

cash-flow

  • entrate = + € 1.700,00
  • uscite =  – € 880,00
  • CASH-FLOW = + € 820,00

Con una singola operazione abbiamo generato un’entrata passiva mensile di oltre 800,00 euro, a fronte di un rischio accettabile e senza usare capitale personale.

Ovviamente l’operazione va programmata con attenzione:

dobbiamo trovare l’immobile adatto, operare soltanto in città universitarie con un buon mercato degli affitti, dobbiamo infine gestire i subconduttori.

Il fattore di rischio è dato da eventuali insoluti, che nel caso di studenti e contratti temporanei sono difficilmente recuperabili.

A livello di investimento iniziale, consideriamo la caparra di 2-3 canoni, un po’ di spese di riorganizzazione dell’arredamento, costi di registrazione del contratto (2% del canone).

Non dimentichiamo poi che per trovare l’immobile giusto dovremmo investire un bel po’ di tempo in visite e trattative.

Ad ogni modo, con l’opportuno impegno, si tratta di un sistema di generare flussi di cassa con potenzialità sicuramente interessanti:

immaginiamo di avere 10 appartamenti da sublocare, nella stessa città (ottimizzando quindi anche la gestione):

avremmo mediamente 7.000,00 euro al mese!

Dal punto di vista fiscale, l’utile dell’operazione sublocativa va dichiarato come ‘altro reddito’ (non quindi reddito immobiliare).