Aste immobiliari, aste giudiziarie, una breve guida


Tra mito e realtà!

Si sente parlare moltissimo di aste immobiliari, ma in realtà sono pochi che sanno realmente in cosa consistano e ancora meno che sanno parteciparvi.

Tra questi ultimi è ancora più ristretta la cerchia di chi realmente ci guadagna.

Da alcuni anni è diventata più una moda che altro.

Sentiamo spesso racconti di chi avrebbe comprato una casa a prezzi stracciati: di solito è l’amico o ‘l’amico dell’amico’ che ha fatto il colpaccio!

A scuola di asta!

Noi abbiamo partecipato a molte aste spesso gettando la spugna a causa dei troppi partecipanti inesperti pronti a rilanciare.

Spesso il prezzo finale arriva livelli maggiori di quanto non si potrebbe trovare un immobile simile in una qualsiasi agenzia della città.

Il fenomeno è stato determinato da un eccesso di informazione, spesso di scarsa qualità, facilmente reperibile su internet, tv e soprattutto nei vari corsi (di solito costosi) del guru di turno.

Quello dei formatori finanziari è un fenomeno che in Italia ha trovato terreno fertile: tra insegnati di trading, aste, stralci… non si contano neppure più.

Il risultato è che formatori inesperti formano allievi ancora più incapaci che spesso si fanno spennare.

Partecipare ad aste per comprare una casa per sé o, ancor peggio, per fare business è una attività impegnativa, che implica una consistente preparazione in diversi settori (immobiliare, tecnico, legale) oltre che una buona dose di ‘psicologia’ dell’esecutato.

Cos’è un’asta giudiziaria

Le aste possono essere di due tipi: giudiziarie e da dismissione di patrimonio pubblico.

Quelle giudiziarie derivano dalle vendite forzate di beni del debitore (detto esecutato) al fine di saldare le sue posizioni debitorie.

Il ricorso è promosso dai creditori per soddisfare in tutto o in parte i propri crediti.

Tipi di aste

Le aste possono essere di due tipi: senza o con incanto.

Asta senza incanto: in cui si presenta offerta in busta chiusa;

Asta con incanto: quando l’asta senza incanto va deserta, con rilancio pubblico a voce sull’offerta precedente.

Quest’ultimo tipo di asta è quello che più colpisce l’immaginario collettivo, ed anche quello in cui gli inesperti, sentendosi un Gordon Gekko del mercato immobiliare, si fanno più male.

Asta immobiliare: la procedura

Vediamo come funziona un’asta giudiziaria immobiliare.

Il giudice incarica un tecnico (perito) di redigere una perizia per valutare lo stato dell’immobile e stimarne il valore.

La perizia contiene oltre ai dati identificativi (ubicazione, piano, dati catastali) anche una descrizione dell’immobile ed eventuale  presenza di abusi e non conformità urbanistiche e catastali.

Importante è sapere se l’immobile è libero o occupato dal proprietario o da un conduttore.

Il giudice emana l’ordinanza di vendita definendo: prezzo base, cauzione, data di chiusura, data dell’asta, data ultima del pagamento a saldo.

Viene contestualmente nominato anche un Custode giudiziario, che potrà anche far visionare l’immobile agli interessati.

L’avviso d’asta deve essere pubblicato almeno 45 giorni prima dell’asta: lo possiamo trovare nella bacheca del tribunale, su giornali specializzati e su internet (ci sono molti siti dedicati, ad esempio asteannunci).

Come partecipare

La partecipazione è aperta a tutti, persone fisiche e giuridiche.

Regna la massima trasparenza sulle informazioni: tutti possono leggere l’avviso di vendita, la perizia e visionare l’immobile tramite il custode giudiziario.

Il primo passo è la selezione dell’immobile di interesse, servendosi degli annunci facilmente reperibili sul web, sui periodici dedicati, o direttamente in Tribunale.

Una volta letta la documentazione, visto l’immobile e deciso che ci interessa, il passo successivo è la presentazione della domanda.

La Perizia

Il valore dell’immobile viene stimato da un perito incaricato dal giudice.

La perizia è la ‘cartella clinica’ dell’immobile e contiene:

  • I riferimenti catastali;
  • le planimetrie;
  • la descrizione dello stato di fatto e la condizione manutentiva;
  • la segnalazione di eventuali non conformità catastali od urbanistiche;
  • eventuali servitù e vincoli;
  • informazioni su eventuali debiti nei confronti del condominio;
  • se l’immobile è libero oppure occupato dall’esecutato o da inquilini terzi, e a che titolo: ad esempio locazione, comodato d’uso.

La perizia è reperibile facilmente, oltre che presso la cancelleria e il curatore, su vari siti internet specializzati, che ormai sono il canale preferenziale di pubblicità ed informazione.

Imparare a leggere la perizia è fondamentale per individuare i veri affari.

La visita dell’immobile

Molto spesso sottovalutata.

Il sopralluogo è fondamentale per capire lo stato dell’immobile.

Si concorda data e orario contattando il custode incaricato.

Nella perizia a volte, per mancanza di tempo, mancano alcuni dettagli decisivi per fare una reale stima dell’immobile.

In particolare si avrà l’accortezza di annotarsi gli elementi che possano costituire minor o maggior valore: ad esempio manutenzioni su impianti o finiture, lo stato dei serramenti esterni e delle porte, eventuali finiture di lusso.

La classe energetica è un fattore ad oggi importantissimo per determinare la rivendibilità: conoscendo le componenti edilizie di involucro, di impianto e di esposizione non sarà difficile determinare le prestazioni energetiche attuali e potenziali.

L’esposizione solare appena citata è un altro fattore importantissimo: appartamenti ben orientati (sud, est, ovest) saranno da preferire rispetto a quelli con prevalente orientamento NORD.

Altre considerazioni dovranno riguardare i servizi urbani (linee di trasporto pubblico, vicinanza con supermercati, scuole, etc.) nonché la presenza di poli di interesse collettivo (università, centri commerciali, ospedali).

la stima del perito dovrà essere soltanto la base per una stima vostra che tenga conto del vostro business plan (se dovete rivenderlo subito o avete in mente di metterlo a reddito, etc.).

L’offerta

Abbiamo due tipi di offerta:

  • Offerta in busta chiusa: i partecipanti dovranno inviare nel luogo ed entro la data indicati nell’avviso di vendita, la loro offerta in busta chiusa contente oltre al prezzo offerto un assegno circolare di importo pari al 10% a cauzione.
  • Offerta con incanto: domanda in carta legale, corredata della cauzione di importo indicato nell’avviso di vendita.

L’offerta sarà corredata di tutti i documenti richiesti chiaramente e dettagliatamente nell’avviso di vendita.

La partecipazione alla gara d’asta

Abbiamo trovato l’immobile di nostro interesse, letto attentamente perizia e avviso, visitato l’immobile e presentato la nostra offerta, adesso dobbiamo partecipare alla gara!

La gara in busta chiusa: i partecipanti si dovranno recare nel luogo e alla data ed ora indicati dall’avviso.

Se è stata presentata una sola offerta si procede all’aggiudicazione nel caso che:

  • il prezzo proposto è aumentato di almeno 1/5 rispetto alla base d’asta;
  • il prezzo è uguale a quello base ma non c’è dissenso dei creditori presenti alla gara.

Se le proposte sono più di una si terrà la gara, prendendo a prezzo base l’offerta più alta, il rilancio minimo è già prestabilito nell’avviso.

La gara con incanto:

I partecipanti propongono direttamente offerte al rialzo (con incremento obbligatorio minimo già determinato nell’avviso).

Se l’offerente non si presenta la cauzione verrà restituita trattenendo il 10% a sanzione di eventuali azioni di disturbo.

E’ bene aver ben chiaro il valore dell’immobile e la cifra massima che intendiamo destinare a questa operazione: è un attimo perdere di vista la situazione e pagare troppo, compromettendo il nostro business plan.

L’aggiudicazione

Nella gara in busta chiusa, l’aggiudicazione è definitiva.

Nella gara con incanto è provvisoria: può essere ancora presentata un’offerta aumentata di 1/5 entro 10 giorni dal primo incanto.

In tal caso viene indetta una nuova gara tra l’aggiudicatario provvisorio e il nuovo offerente.

Conclusioni

La procedura d’asta è abbastanza articolata e complessa, tanti sono i fattori che non possono essere trascurati.

Benché con un po’ di esperienza si possa acquisire una certa sicurezza è sempre bene affidarsi ad esperti, magari dando loro la procura speciale per partecipare all’asta se non si ha tempo di seguire tutta la procedura.

L’asta immobiliare rappresenta una grande opportunità per acquisire immobili scontati, ma se si agisce senza cognizione di causa, si rischia di ritrovarsi con un immobile costoso da gestire e magari non rivendibile o difficile da mettere a reddito.

Questa piccola guida vuole solo dare una ‘infarinata’ sulle aste, torneremo più volte su ogni aspetto con articoli più approfonditi.