Interventi di miglioramento antisismico di edifici esistenti 2


Le prestazioni degli immobili nei confronti dell’azione sismica sono purtroppo stati sottovalutati per anni.

Ci preoccupiamo, quando acquistiamo un’automobile, che sia dotata di 7 airbag, ma non ci poniamo alcun problema nel passare la maggior parte del nostro tempo in edifici insicuri.

Ad oggi il problema sta venendo a galla con implicazioni su vari aspetti.

Oltre all’ambito della sicurezza degli abitanti, non è da trascurare anche il fattore del valore dell’immobile che può variare anche di molto, se siano richiesti interventi di adeguamento o miglioramento sismico.

Gli edifici di nuova o recente costruzione sono soggetti alla progettazione antisismica quindi basterà acquisire presso il Comune copia del progetto.

Dalla lettura della relazione e degli elaborati strutturali sarà possibile conoscere le soluzioni adottate per contrastare le azioni sismiche previste dalla normativa per la zona.

Andrà verificato che esistano anche i collaudi e le relazioni di chiusura lavori e corretta esecuzione delle opere.

Nel caso di edifici vecchi o storici bisogna eseguire indagini più complesse.

Va premesso che non è previsto alcun obbligo di adeguamento sismico se non in caso di interventi di:

  • ampliamento e/o sopraelevazione;
  • variazione di destinazione d’uso o classe con aumento dei carichi;
  • ristrutturazioni importanti.

Negli altri casi la valutazione sismica non è necessaria se non siamo in presenza di edifici strategici o rilevanti (edifici pubblici, protezione civile, ospedali, scuole…).

Nel nostro caso siamo in presenza di edifici residenziali, spesso storici o comunque vecchi, che ci interessano per uno stralcio o un’asta.

Quando rimetteremo in vendita l’immobile il potenziale acquirente spesso si interesserà del livello di resistenza antisismica dell’edificio.

Se poi, come spesso accade nel nostro lavoro, vogliamo frazionare e ristrutturare l’immobile, l’adeguamento o il miglioramento sismico diventa importantissimo:

In primo luogo perché cambia completamente il business plan.

Ovviamente non va vista come una negatività dell’operazione immobiliare, anzi si tratta di una opportunità per aumentare il valore dell’immobile.

Una volta eseguiti gi opportuni interventi possiamo tranquillamente utilizzare la leva del miglioramento sismico per vendere prima e meglio le nostre unità.

Gli interventi di adeguamento e miglioramento sismico sul patrimonio immobiliare esistente

Prima di programmare qualsiasi tipo di intervento, andrà eseguita una valutazione della vulnerabilità sismica, da parte di un tecnico specializzato.

L’analisi consiste in una serie di indagini in loco ed analitiche tramite laboratori specializzati, cui segue un ricalcolo completo dell’edificio.

Il tipo di intervento varia in base al tipo di organismo edilizio e alla tecnologia costruttiva.

A titolo di esempio possiamo citare alcuni interventi fattibili.

Consolidamento dell’involucro edilizio

può prevedere cerchiature, staffe metalliche, connessione solaio/muro, rinforzo dei maschi murari e delle zone critiche.

Tra le tecnologie impiegate, oltre alle staffature metalliche già citate, si possono impiegare tecniche mini-invasive come l’iniezione di resine ed il rivestimento in fibre composite e di carbonio.

Interventi specifici possono riguardare la fondazione, con l’inserimento di micropali o l’isolamento sismico.

Quest’ultimo – isolamento sismico – è una soluzione particolarmente studiata in italia con tecniche innovative, sempre più semplici e meno costose.

Particolare attenzione sarà posta alla concezione strutturale dell’edificio che deve comportarsi in maniera scatolare, connettendo bene angoli e giunzioni solaio/parete e parete e tetto.

Altre considerazioni dovranno riguardare i pesi in gioco: spesso vediamo tetti in laterocemento pesanti su pareti fragili alle spinte orizzontali:

lì’impiego di coperture leggere può migliorare la resistenza sismica diminuendo le masse soggette all’accelerazione.

Il rifacimento della copertura è quindi l’occasione per sostituire componenti pesanti e non adeguate con soluzioni leggere e resistenti.

Altri interventi potranno riguardare l’inserimento (o rinforzo) di pareti taglioresistenti: l’assenza di muri interni, perpendicolari alle facciate, può influire negativamente sul comportamento globale dell’organismo edilizio.

Torneremo spesso su queste argomentazioni importantissime e purtroppo spesso molto sottovalutate.