Spese, costi e tasse per acquisto di immobile all’asta


Le spese per l’acquisto di un immobile all’asta consistono essenzialmente in:

Obbligatorie

  1. Decreto di trasferimento: consistente nelle imposte catastali e di registro (o IVA se l’esecutato è una società). I costi di trascrizione ammontano ad € 149,00 più bolli (16 euro per ogni 4 pagine del decreto). La registrazione varia dal 3% se l’immobile è prima casa diversamente è 10%., percentuali calcolate sull’importo di aggiudicazione. Ugualmente l’IVA varia dal 4% al 22% nel caso appunto che l’immobile provenga da soggetto passibile di IVA.
  2. Cancellazione pregiudizievoli: consistenti nella trascrizione del pignoramento e cancellazione delle ipoteche. L’importo ammonta ad € 262,00 per la cancellazione del pignoramento, € 35,00 per quella dell’ipoteca volontaria. Per l’ipoteca giudiziale è pari allo 0,50% sull’importo originario dell’ipoteca, cui sommare € 59,00 di bolli e 35,00 di tasse.
  3. Onorario professionista delegato: ai suddetti costi va aggiunta la parcella professionale dell’incaricato.

Eventuali

  1. Spese per la sanatoria urbanistica / catastale: consistenti nella pratica in sanatoria per risolvere eventuali difformità dello stato di fatto rispetto agli elaborati urbanistici e catastali depositati.
  2. Liberazione dell’immobile: se non già avviata, sarà necessario procedere a propria cura e spesa alla liberazione da parte di occupanti, a vario titolo possibile (o abusivi), dell’immobile.
  3. Spese condominiali: il nuovo proprietario dovrà accollarsi, oltre al bilancio in corso – o quota di esso – anche eventuali pendenze di riparti passati rimasti insoluti.

Le spese eventuali sono molto variabili: nel caso non ci siano difformità urbanistico-catastali e/o spese condominiali insolute, siamo a zero. Da considerare però sempre in toto (o nella quota eventualmente non saldato) il riparto delle spese condominiali dell’anno in corso.

In particolari si avrà l’accortezza di contattare preventivamente l’amministratore per avere l’importo esatto dell spese ordinarie e straordinarie eventualmente deliberate in assemblea.

A volte delibere di ristrutturazioni importanti di parti comuni o impianti, possono incidere tantissimo e far saltare completamente il business plan di un acquisto.

In via generale, possiamo dire che, mediamente le spese da aggiungere sul valore di aggiudicazione si aggirano sul 20-22%.

Certo è che, nel caso di un interesse ad un’asta (o stralcio) dette spese andranno dettagliatamente considerate onde evitare di sovrastimare la redditività di una operazione che da un 20% di utile previsto può andare in perdita anche notevolmente.

Modalità di pagamento

Cauzione del 10% (sulla base d’asta) anticipata e poi saldo delle spese obbligatorie al trasferimento, le opzionali potranno essere programmate anche dopo l’acquisto ma vanno comunque preventivate.